Kans voor herontwikkeling van een terrein van 113 acre aan de oever van de Ohio River voor chemische verwerking en zware industrie

De fabriek biedt een aanzienlijke kans voor herontwikkeling op het gebied van zware industrie in Brooke County, West Virginia, en is strategisch gelegen langs de Ohio-rivier in de Upper Ohio Valley. Het terrein beslaat ongeveer 113 aaneengesloten acres en bestaat uit een 33 acre grote, bestaande chemische distillatie- en raffinagefabriek en een aangrenzend 80 acre groot brownfield-ontwikkelingsperceel dat bekendstaat als de Trimodal Terminal Site.

Het bestaande industriecomplex, dat sinds 1914 in bedrijf is, beschikt over een uitgebreide infrastructuur, waaronder procesapparatuur, ketelinstallaties, afvalwaterzuiveringssystemen, 13 gebouwen en een gecertificeerde rivierkade.

Het aangrenzende Trimodal-perceel biedt extra ontgonnen en opdeelbare grond, wat mogelijkheden schept voor industriële uitbreiding, geavanceerde productie, projecten op het gebied van de energietransitie, infrastructuur voor datacenters en logistieke ontwikkelingen.

De locatie profiteert van een directe ligging aan de Ohio-rivier en toegang tot vervoer over de weg, per spoor en over water, naast een bestaande infrastructuur voor nutsvoorzieningen en aardgas.

BELANGRIJKSTE INVESTERINGSPUNTEN

LOCATIE & ONTWIKKELINGSPOTENTIEEL

Het onroerend goed bestaat uit twee elkaar aanvullende percelen:

1. Industrieterrein Koppers – Ongeveer 33 acres

Een gerenommeerd complex voor chemische destillatie en raffinage dat sinds 1914 in bedrijf is, met onder meer:

• 13 bestaande bedrijfsgebouwen.
• Procesapparatuur en meervoudige destillatieketels.
• Ketelhuis met drie ketels en een opgegeven stoomcapaciteit van 120.000 lbs/uur.
• Bestaande infrastructuur voor afvalwaterzuivering.
• Gecertificeerde aanlegsteiger aan de Ohio-rivier.
• Aansluitingen op het industriële nutsnet aangelegd.

2. Locatie voor een trimodale terminal – Ongeveer 80 acres

Een aangrenzend braakliggend terrein/braakliggend perceel dat extra ontwikkelingsmogelijkheden biedt, waaronder:

• Vrijgemaakt en opdeelbaar industrieterrein.
• Mogelijkheid tot verkaveling in percelen van slechts 1 acre.
• Bestaande aardgasinfrastructuur.
• Elektriciteitsstation in de buurt.
• Toegang tot glasvezelverbindingen.
• Gemeentelijke rioleringsinfrastructuur grenzend aan het perceel.

Samen vormen de twee percelen een industrieel terrein van ongeveer 113 acre met een aaneengesloten oeverlijn aan de Ohio-rivier en aanzienlijke mogelijkheden voor herontwikkeling en uitbreiding.

STROOM- EN ENERGIE-INFRASTRUCTUUR

De locatie profiteert van een bestaande elektrische infrastructuur en de nabijheid van regionale nutsnetwerken.

Elektriciteit:

• Elektriciteitsleverancier: Mon Power (een dochteronderneming van AEP).
• Gerapporteerde beschikbare elektrische capaciteit: 10–50 MVA.
• Mogelijke vermogensuitbreiding: tot 100 MW, onder voorbehoud van bevestiging van de capaciteit en infrastructuur door het elektriciteitsbedrijf.
• Bestaande spanning ter plaatse: 24.000 V, omgezet naar 2.400 V, driefasig.
• Een onderstation dat zich op ongeveer 1.000 voet van het perceel van de Trimodal Terminal bevindt.

De bestaande elektrische infrastructuur vormt een potentiële basis voor voortzetting van industriële activiteiten, geavanceerde productie en energie-intensieve ontwikkelingen, waaronder datacentrumtoepassingen, mits er aanvullende stroomstudies worden uitgevoerd en upgrades worden doorgevoerd.

AARDGASINFRASTRUCTUUR

Het terrein beschikt over bestaande aardgasaansluitingen die beide bouwpercelen bedienen.

Industriële fabriek van Koppers:

• Leverancier: Direct Energy / Mountaineer Gas Company.
• Bestaande gasleiding van 6 inch.
• Opgegeven druk: 38 PSIG.
• Pijpleiding op ongeveer 156 voet afstand van de fabriek.

Trimodale pakketterminal:

• Bestaande aardgasleiding van 3 inch.
• Geschatte verwerkingscapaciteit van ongeveer 100.000 kubieke voet per uur.

Aardgas voorziet momenteel in ongeveer 89% van de jaarlijkse brandstofbehoefte van de bestaande ketelhuisinstallatie, terwijl de resterende 11% wordt geleverd door procesoplosmiddel.

INDUSTRIËLE VERWERKING EN PRODUCTIE

De vestiging in Koppers heeft van oudsher gefunctioneerd als een complex voor de destillatie van steenkoolteer en chemische raffinage, met een gevestigde procesinfrastructuur en industriële operationele capaciteiten.

De gerapporteerde historische verwerkingsspecificaties omvatten:

• Meervoudige destillatieketels met een capaciteit van ongeveer 60–110 gallon per minuut.
• Totale distillatiecapaciteit van de fabriek van maximaal 345 miljoen lbs/jaar (2014).
• Drie industriële ketels met een gezamenlijk opgegeven stoomcapaciteit van 120.000 lbs/uur.

Het historische productassortiment omvat:

• Geraffineerde chemische olie.
• Naftaleen.
• Gedistilleerde oliën.
• Koolstofpek.
• Creosootmengsels.

De bestaande infrastructuur biedt mogelijkheden voor voortzetting van de chemische productie, herbestemming voor industriële doeleinden of herontwikkeling voor alternatieve productieactiviteiten, afhankelijk van de staat van de apparatuur en een grondig operationeel onderzoek.

WATER, AFVALWATER & CONNECTIVITEIT
Watervoorziening: Toegang tot de Ohio-rivier voor industriële koelwatertoepassingen, waarbij het gemeentelijk drinkwater wordt geleverd door de waterdienst van de stad Follansbee.

Afvalwaterzuivering: Er is een bestaande biologische afvalwaterzuiveringsinstallatie op het terrein met een opgegeven toegestane capaciteit van 350.000 gallon per dag. Daarnaast ligt de gemeentelijke rioleringsinfrastructuur direct naast het Trimodal-perceel.

Glasvezelverbinding: Op het terrein van Koppers is bestaande glasvezelinfrastructuur beschikbaar via Frontier en Verizon, terwijl voor het Trimodal-perceel verbindingen via Frontier en Comcast zijn vastgesteld.

De bestaande infrastructuur op het gebied van nutsvoorzieningen en telecommunicatie vormt de basis voor het ondersteunen van industriële activiteiten en toekomstige ontwikkeling.

LOGISTIEK & STRATEGISCHE LOCATIE

Het pand ligt op een strategische locatie binnen de industriële corridor van de Upper Ohio Valley en biedt toegang tot diverse vervoersnetwerken.

1. 01
   WegDirecte toegang tot WV Route 2.
2. 02
   SpoorAansluiting op het spoorwegnet van Norfolk Southern.
3. 03
   WaterwegDirect aan de Ohio-rivier gelegen en voorzien van een bestaande, gecertificeerde rivierkade.
4. 04
   LocatieFollansbee, Brooke County, West Virginia.

De combinatie van toegankelijkheid via de weg, het spoor en bevaarbare waterwegen biedt logistieke voordelen voor bulkmaterialen, industriële producten en productieactiviteiten.

MILIEUSITUATIE & INVESTERINGSSTIMULERINGEN

Het terrein biedt mogelijkheden voor herontwikkeling dankzij de bestaande industriële infrastructuur en de status als brownfield-terrein.

Belangrijke overwegingen op het gebied van milieu en ontwikkeling zijn onder meer:

• Het Trimodal-terrein heeft een certificaat van voltooiing van het WVDEP ontvangen in het kader van het vrijwillige saneringsprogramma.
• Conceptuele milieubeoordeling op basis van documentonderzoek beschikbaar.
• De lopende milieu- en vergunningsactiviteiten ondersteunen de gefaseerde ontwikkelingsplanning.
• De aanwijzing als federale Opportunity Zone kan fiscale voordelen opleveren voor in aanmerking komende investeringen, mits aan de geldende voorwaarden wordt voldaan.

De milieutoestand van de bestaande Koppers-fabriek en het Trimodal-perceel moet afzonderlijk worden beoordeeld als onderdeel van het due diligence-proces bij de overname.

MOGELIJKE ONTWIKKELINGSSTRATEGIEËN

Het gecombineerde vastgoedobject biedt verschillende mogelijkheden voor investeringen en herontwikkeling:

1. Industriële en chemische productie: Voortzetting of uitbreiding van chemische verwerkings- en raffinageactiviteiten.
2. Energietransitie: Het herbestemmen van bestaande industriële infrastructuur voor energiegerelateerde toepassingen.
3. Geavanceerde productie: Ontwikkeling van moderne industriële en productiefaciliteiten.
4. Datacenterinfrastructuur: Mogelijke omvorming van het terrein tot een energie-intensieve campus voor digitale infrastructuur, afhankelijk van de beschikbaarheid van stroom, koeling, glasvezel en milieubeoordelingen.
5. Industriële logistiek: Inzet van de rivierhaven, spoor- en wegeninfrastructuur voor multimodale industriële en distributieactiviteiten.

OVERZICHT VAN DE TRANSACTIE

Artikel	Details
Actief	Koppers-fabriek in Follansbee
Locatie	Follansbee, Brooke County, West Virginia
Adres	810 Koppers Road / 600 Veterans Drive
Bestaande industriële faciliteit	Ongeveer 33 acres
Trimodale terminal voor pakketten	Ongeveer 80 acres
Totale oppervlakte	Ongeveer 113 acres
Historische operaties	Chemische destillatie en raffinage
Elektrische infrastructuur	Gerapporteerde beschikbaarheid van 10–50 MVA
Potentieel voor energieontwikkeling	Een opvoering tot 100 MW is aangegeven
Aardgas	Bestaande infrastructuur ter plaatse
Afvalwaterzuivering	350.000 GPD toegestaan
Vervoer	Weg, spoor en rivier
Milieutoestand	Trimodal-pakket heeft het voltooiingscertificaat van het WVDEP ontvangen
Beleggingscategorie	Federale kanszone

DOORLICHTSING & VOLGENDE STAPPEN

Er zal nader technisch, juridisch en commercieel onderzoek nodig zijn, waaronder:

• Bevestiging van grondbezit, eigendomsrecht, grenzen en perceelintegratie.
• Beoordeling van bestaande industriële installaties en de toestand van gebouwen.
• Controle van de capaciteit van de elektriciteitsvoorziening en de voorgestelde opvoering tot 100 MW.
• Bevestiging van de leveringscapaciteit voor aardgas en de leveringsvoorwaarden.
• Beoordeling van de milieueffectrapportages en saneringsverplichtingen voor beide percelen.
• Controle van vergunningen voor afvalwaterzuivering en de bedrijfsstatus.
• Beoordeling van de certificering van rivierhavens en de regelingen voor spoorwegtoegang.
• Bevestiging van de geldende investeringsvereisten voor Opportunity Zones.