Industrieel complex van 187,89 acre aan het water: AI-datacenter en energie-infrastructuur

Een zeldzame kans om ongeveer 187,89 acres aaneengesloten industrieterrein aan het water in Florida te verwerven, dat zich uitstekend leent voor ontwikkeling tot een grootschalig AI-/hyperscale-datacentrum en een campus voor energie-infrastructuur. Het terrein combineert een aanzienlijke oppervlakte met toegang tot elektriciteit, aardgas, water, riolering, spoor-, scheepvaart- en snelweginfrastructuur, waardoor het potentieel ontstaat voor een geïntegreerde strategie voor datacenters en energieopwekking ter plaatse.

BELANGRIJKSTE INVESTERINGSPUNTEN

• 187,89 acres aaneengesloten industrieterrein aan het water
• Locatie in Florida binnen een gevestigde industrie- en logistieke corridor
• Ongeveer 84 acres aan historisch aangewezen ontwikkelingsgebied in hoger gelegen gebieden, onder voorbehoud van de huidige landmeting en afbakening van de wetlands
• Potentieel voor de ontwikkeling van AI en hyperscale-datacenters
• Naar verluidt is er aardgasinfrastructuur aanwezig bij de poort van het terrein
• Mogelijkheid om gasgestuurde opwekking ter plaatse tot circa 1.000 MW te evalueren, afhankelijk van capaciteit, technische haalbaarheid, vergunningen en goedkeuringen van de regelgevende instanties
• Elektrische infrastructuur en regionale opwekkingsbronnen in de nabijheid
• Water-, riool- en elektriciteitsleidingen die langs de toegangsstrook lopen
• Directe toegang via een geasfalteerde weg met aansluiting op het spoor vanaf de perceelgrens
• Mogelijkheden voor een gefaseerde ontwikkeling waarin datacenters, energieopwekking, onderstations, batterijopslagsystemen (BESS), koeling en ondersteunende infrastructuur worden geïntegreerd
• Extra mogelijkheden voor verhuur van terreinen aan het water / ontwikkeling van afzonderlijke percelen voor maritieme of industriële gebruikers

MOGELIJKHEDEN VOOR DATACENTRA EN ENERGIE-CAMPUSSEN

De omvang en de industriële ligging van het terrein bieden de mogelijkheid om een verticaal geïntegreerde AI-infrastructuurcampus te onderzoeken, waarbij mogelijk de volgende elementen worden gecombineerd:

AI / Hyperscale-datacenters
→ Aardgasopwekking ter plaatse
→ Transformatorstations en elektrische infrastructuur
→ Energieopslag in batterijen
→ Koeling en waterinfrastructuur
→ Glasvezel / Connectiviteit
→ Toepassingen op het gebied van industriële en maritieme ondersteuning
De potentiële opwekkingscapaciteit van 1.000 MW moet strikt worden beschouwd als een ontwikkelingsscenario dat nog moet worden bevestigd door middel van analyses van de gaslevering, studies door nutsbedrijven, technisch ontwerp, emissiemodellering, vergunningsprocedures en definitieve goedkeuringen.

ESSENTIËLE VOORWAARDE VOOR RECHT OP UITKERING
Voorafgaand aan de ontwikkeling moeten de bestemmingsplannen en vergunningen voor het datacenter worden geregeld.

De koper heeft een schriftelijke bevestiging nodig van de bevoegde autoriteiten met betrekking tot de toelaatbaarheid van het voorgestelde datacentrum, de eigen energieopwekking, de onderstations, het BESS, de koelinfrastructuur en de daarmee samenhangende verbeteringen aan de nutsvoorzieningen.

Afhankelijk van de definitieve beslissing kan het project een voorwaardelijke gebruiksvergunning, een aanpassing van het PUD-plan, een herbestemming, een ontheffing of andere vergunningsprocedures vereisen.

De overname dient dan ook zo te worden gestructureerd dat deze afhankelijk is van een bevredigend onderzoek naar de bestemmingsplannen en vergunningen.

OVERZICHT VAN DE TRANSACTIE

Item	Details
Locatie	Florida
Soort activa	Industriële grond aan het water
Totaal landoppervlak	187,89 acres
Potentieel hooggelegen gebied	~84 acres, onder voorbehoud van verificatie
Mogelijke toepassingen	AI / Hyperscale-datacenter & energiecampus
Schaal van potentiële opwekking	Tot ~1.000 MW, afhankelijk van de haalbaarheid en vergunningen
Vraagprijs	75 miljoen dollar
Soort transactie	Overname door de buy-side
Status	Onder voorbehoud van een grondgebonden, milieu-, nutsvoorzieningen- en technisch onderzoek

Post	Y1	Y2	Y3	Y4	Y5	Y6 (gestabiliseerd)	Y7	Y8	Y9	Y10
Bruto-bedrijfsopbrengsten
Groothandel in IT-capaciteitverhuur	—	—	174.0	356.7	549.3	563.1	577.1	591.6	606.4	621.5
Overzicht energiebeheer	—	—	11.8	24.3	37.4	38.4	39.3	40.3	41.3	42.4
Pachtovereenkomst voor maritieme bijgebouwen	—	—	2.5	2.6	2.6	2.7	2.8	2.8	2.9	3.0
Totale omzet	—	—	188.3	383.6	589.3	604.2	619.2	634.7	650.6	666.9
Kosten van verkochte goederen (COGS)
Exploitatie en onderhoud van elektriciteitscentrales	—	—	(6.5)	(13.5)	(20.5)	(21.0)	(21.5)	(22.1)	(22.6)	(23.2)
Installatietechniek en kritieke systemen	—	—	(2.5)	(5.0)	(7.8)	(8.0)	(8.2)	(8.4)	(8.6)	(8.8)
Totale kostprijs van verkochte goederen	—	—	(9.0)	(18.5)	(28.3)	(29.0)	(29.7)	(30.5)	(31.2)	(32.0)
Brutowinst	—	—	179.3	365.1	561.0	575.2	589.5	604.2	619.4	634.9
Brutomarge (%)	—	—	95.2%	95.2%	95.2%	95.2%	95.2%	95.2%	95.2%	95.2%
Bedrijfskosten (SG&A)
Onroerendgoedbelasting	(1.5)	(1.8)	(5.5)	(11.0)	(17.0)	(17.4)	(17.9)	(18.3)	(18.8)	(19.3)
Schadeverzekeringen	(1.0)	(1.2)	(3.0)	(5.0)	(7.0)	(7.2)	(7.3)	(7.6)	(7.7)	(7.9)
Campusbeheer en beveiliging	—	—	(1.5)	(2.5)	(3.5)	(3.6)	(3.7)	(3.8)	(3.9)	(4.0)
Totale bedrijfskosten	(2.5)	(3.0)	(10.0)	(18.5)	(27.5)	(28.2)	(28.9)	(29.7)	(30.4)	(31.2)
EBITDA	(2.5)	(3.0)	169.3	346.6	533.5	547.0	560.6	574.5	589.0	603.7
EBITDA-marge (%)	—	—	89.9%	90.4%	90.5%	90.5%	90.5%	90.5%	90.5%	90.5%
Afschrijvingen en amortisatie (D&A)	—	—	(57.9)	(115.8)	(173.7)	(173.7)	(173.7)	(173.7)	(173.7)	(173.7)
Bedrijfsresultaat (EBIT)	(2.5)	(3.0)	111.4	230.8	359.8	373.3	386.9	400.8	415.3	430.0
Bedrijfsmarge (%)	—	—	59.2%	60.2%	61.1%	61.8%	62.5%	63.2%	63.8%	64.5%
Winst vóór belastingen (EBT)	(2.5)	(3.0)	111.4	230.8	359.8	373.3	386.9	400.8	415.3	430.0
Belastinglast (25,0%)*	0.0	0.0	(26.5)	(57.7)	(90.0)	(93.3)	(96.7)	(100.2)	(103.8)	(107.5)
Nettowinst	(2.5)	(3.0)	84.9	173.1	269.8	280.0	290.2	300.6	311.5	322.5
Nettowinstmarge (%)	—	—	45.1%	45.1%	45.8%	46.3%	46.9%	47.4%	47.9%	48.4%

Alle ontwikkelingsmogelijkheden, infrastructuurcapaciteit en productiecijfers zijn indicatief en onder voorbehoud van onafhankelijke verificatie, haalbaarheidsstudies, bevestiging door nutsbedrijven, vergunningverlening, goedkeuringen inzake bestemmingsplannen en rechten, en een bevredigend due diligence-onderzoek. Er wordt geen garantie gegeven dat de locatie momenteel over de benodigde rechten beschikt voor de ontwikkeling van een datacenter.
BELANGRIJKE DISCLAIMER EN KENNISGEVING

Dit voorlopige financiële model en deze ontwikkelingsanalyse zijn uitsluitend opgesteld ter illustratie en voor conceptuele beoordelingsdoeleinden. Dit document vormt geen aanbod tot verkoop, geen uitnodiging tot het doen van een aanbod tot aankoop, noch een beleggingsadvies. Alle prognoses, schattingen, bouwkosten, vermogenscapaciteiten, aannames met betrekking tot de tijdlijn en omzetcijfers zijn indicatief en zijn gebaseerd op voorlopige gegevens van derden, die onderworpen zijn aan een uitgebreide technische, milieutechnische, civielrechtelijke en juridische validatie.

Het betreffende perceel is momenteel onbebouwd industrieterrein en komt niet in aanmerking voor gebruik als datacenter of voor particuliere stroomopwekking. Voor de realisatie van het project zijn succesvolle bestemmingswijzigingen/PUD-aanpassingen, afbakeningen van wetlands, Title V-vergunningen voor luchtkwaliteit, studies naar gasaansluitingen, studies naar elektriciteitsaansluitingen en waterverbruiksrechten vereist. Onvoorziene geotechnische omstandigheden, beperkingen met betrekking tot gasleidingen, tariefwijzigingen, doorlooptijden in de toeleveringsketen (bijv. levering van turbines en transformatoren) en milieubeperkingen zullen de daadwerkelijke resultaten wezenlijk beïnvloeden.